Zhodnocení vlastních finančních možností

image

Toto je nutné udělat ještě před tím, než začnu hledat.

Zkontrolovat stav svých úspor je velmi jednoduché. Určit částku, kterou do koupě investujete ale tak triviální není. Vždy myslete na to, že cena nemovitosti nemusí být nutně jedinou položkou, ze které se celková investice skládá

Samozřejmě, že cena nemovitosti tvoří nejpodstatnější část investice, myslete ale i na další náklady.

Rekonstrukce, náklady na vybavení, náklady na stěhování, daň z nabytí nemovitosti a další mohou prvotní investici značně navýšit. Je proto rozumné ke koupi přistupovat s rozvahou a případné doprovodné náklady zvažovat předem.

Pokud na pořízení nemovitosti chcete využít úvěr (hypotéka a jiné) je více než vhodné navštívit banku, nebo oslovit finančního poradce již v době, kdy nad pořízením nemovitosti začínáte uvažovat. Předběžným prověřením svých vlastních možností získáte mnohem lepší představu o tom, na jakou výši úvěru dosáhnete, kolik budete měsíčně zhruba splácet a získáte také přesnější představu o tom, co vše budete muset bance při žádosti o poskytnutí úvěru doložit. Touto cestou získáte také možnost lépe a rychleji reagovat v případě, kdy vhodnou nemovitost ke koupi najdete.

Stále platí, že prodejci i realitní zprostředkovatelé ocení, když zájemce zná své možnosti předem a je schopen svou bonitu případně i prokázat. V takovém případě totiž může být prodej podstatně rychlejší a řada prodejců je i v dnešní době ochotna rychlé jednání ocenit třeba i slevou z prodejní ceny. Připravenost a schopnost pružného jednání je tedy jednoznačně Vaší výhodou.

Další články

Volba typu nemovitosti, Byt/dům/pozemek?

image

Výběr lokality, Dostupnost, doprava, občanská vybavenost. Finální rozhodnutí je samozřejmě vždy na Vás. Ať už ale kupujete nemovitost z jakýchkoliv důvodů, mějte tyto důvody na zřeteli zejména ve chvíli, kdy zvažujete všechna pro a proti ve vztahu ke konkrétní nabídce.

Zejména v případech, kdy zvažujete koupi v oblasti, kterou dobře neznáte, je na místě ověřit si dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, popř. i atmosféru konkrétního místa nejen prostudováním běžně dostupných informací na internetu, ale také třeba i opakovanou návštěvou lokality ve které koupi zvažujete. Sebelepší prezentace nemovitosti Vám nikdy nezprostředkuje osobní zkušenost a dojem z místa samotného. Zejména v případě, že kupujete nemovitost pro potřeby vlastního bydlení, stojí určitě za to udělat si čas a alespoň nejbližší okolí nemovitosti v klidu projít (i opakovaně v různých časech), získat alespoň základní představu o sousedech.

Další články

Hledání nemovitosti

image

Hledání vhodné nemovitosti může být časově poměrně náročné a následná realizace koupě také není úplně triviální proces. Pokud nemáte času nazbyt, je-li pro Vás čas cennější než peníze, nebo si prostě jen nejste ve všech ohledech 100% jistí, možná i jako kupující využijete služeb realitních profesionálů.

A Sám

Jste-li rozhodnuti hledání zvládnout sami, sledujte pravidelně nabídku nemovitostí na internetu. Ve svém „účtu“ na Bigle.cz můžete pomocí vyhledávacích „filtrů“ sledovat vše co se děje ve vámi preferovaných lokalitách a „hlídací pes“ vás automaticky upozorní nejen na nové nabídky odpovídající vašim kritériím, ale také na nemovitosti, které byly slevněny.

Služby, které by se vám mohly hodit

ico
Začít hledat

Další články

B Prostřednictvím realitní kanceláře

Ve fázi hledání může být makléř nápomocen se selekcí vhodných nemovitostí, může vhodnou nemovitost v konkrétní lokalitě hledat přímo pro Vás, nejen prostřednictvím inzertních serverů, ale takříkajíc přímo v terénu. V případě potřeby, či na základě Vaší dohody může za Vás absolvovat první prohlídky nemovitostí, prověřit právní stav nemovitosti, získat pro Vás podrobné informace o nemovitosti o její využitelnosti a o jejím okolí, může za Vás vést první fázi jednání s prodávajícím, či s jeho zástupcem.

V případě, že Vás kterákoliv nemovitost skutečně zaujme, bude Váš makléř přítomen prohlídce nemovitosti spolu s Vámi, zkontroluje předkládanou dokumentaci, popř. zajistí dokumentaci k nemovitosti samostatně.

Stejně tak může zajistit další služby jako je např. technická inspekce nemovitosti apod. Ať už vlastník nemovitosti jedná samostatně, nebo jej také zastupuje realitní kancelář, může Váš realitní makléř vést i následná jednání o dalších podmínkách a náležitostech prodeje, jako např. jednání o ceně nemovitosti, způsob rezervace nemovitosti, podmínky a způsob úhrady rezervačního poplatku, dohodnutí obsahu a podmínek Kupní smlouvy, Smlouvy o úschově Kupní ceny atd.

Služby, které by se vám mohly hodit

ico
Začít hledat

Další články

Další články

Prohlídka nemovitosti, příprava na prohlídku a dotazy na majitele nebo realitního makléře

image

Našli jste nemovitost, která Vás zajímá? Dalším krokem je prohlídka nemovitosti. Snažte se prohlídkou dohodnout v čase, který vyhovuje Vám, ideálně v hodinách kdy je dostatek denního světla, ideálně v den a v hodinách kdy budete moct posoudit jak moc je rušná lokalita, ve které se nemovitost nachází. Na prohlídku si vyhraďte dostatek času, nejen na prohlídku samotné nemovitosti, ale také na obhlídku nejbližšího okolí. Máte-li děti, svěřte je v den prohlídky do péče třeba prarodičům, na prohlídku pokud možno vyražte sami.

Dotazy na majitele (realitního makléře) Máte otázky? Ptejte se… Náklady spojené s užíváním nemovitosti, spotřeba energií, Průkaz energetické náročnosti budovy, stavebně-technická dokumentace, stáří zařizovacích předmětů, případně záruční lhůty spotřebičů… o tom všem by vás měl majitel či makléř informovat, případně jednotlivé dokumenty předložit k nahlédnutí.

Druhá prohlídka Pokud Vás nemovitost skutečně zaujme, není od věci vyžádat si před finálním rozhodnutím ještě druhou prohlídku. Při této příležitosti můžete nemovitost představit dětem, rodině, zaměřit se na konkrétní detaily, které Vám utkvěly v paměti z první prohlídky a případně předjednat další postup.

Další články

Technická inspekce

image

Technický stav nemovitosti je zásadní téma. Co se zdá být na první pohled drobnou vadou na kráse může velmi často předznamenávat budoucí velký problém. Věnujte proto technickému stavu nemovitosti dostatečnou pozornost, nechte si předložit technickou dokumentaci, zjistěte od vlastníků kdy a v jakém rozsahu byly realizovány opravy či rekonstrukce. Pokud si čímkoliv nejste jisti, nebojte se zeptat znovu.

Chcete-li mít maximální jistotu, vezměte sebou na prohlídku někoho, kdo se v technických věcech orientuje, popř. můžete využít služeb Technické inspekce, odborník za Vás nemovitost zkontroluje a zhodnotí a o kontrole technického stavu zpracuje odbornou zprávu.

Další články

Rezervace

image

Máte zájem o koupi, jste dohodnuti na ceně nemovitosti a chcete další kroky realizovat s jistotou, že je nečiníte zbytečně? Pokud prodej nemovitosti zprostředkovává realitní kancelář, je téměř vždy dalším krokem v pořadí podpis Dohody o složení rezervace.

Dohodu ale můžete uzavřít i přímo s prodávajícím, pokud se rovnou nepustíte třeba do přípravy Budoucí kupní smlouvy.

Podstatou „rezervace“ ze strany kupujících je závazný projev zájmu o koupi nemovitosti a ze strany prodávajících, případně realitní kanceláře se jedná o závazné prohlášení, že po dobu jednání s Vámi nebudou jednat s jinými zájemci. Součástí dohody mohou být také ujednání o způsobu následné realizace převodu. Součástí dohody o rezervaci bývá také povinnost kupujícího uhradit tzv. rezervační poplatek. Věnujte zvýšenou pozornost následnému vypořádní rezervačního poplatku. Velmi často je rezervační poplatek zúčtován jako první část kupní ceny. V některých případech ale bývá rezervační poplatek zúčtován nad rámec kupní ceny jako odměna realitní kanceláři. V těchto případech tyto peníze hradíte „navíc“ a je tedy důležité věnovat textu odpovídající pozornost.

Návrh dohody, stejně jako jakékoliv další návrhy smluv vždy pečlivě prostudujte. Požadujte předložení návrhů smluv s dostatečným časovým předstihem před podpisy dokumentace. V případě, že prodávající i Vy řešíte prodej a koupi samostatně, můžete si zhotovení smluv objednat na Bigle.cz

Služby, které by se vám mohly hodit

ico
Právní služby

Ocenění nemovitosti

image

Našli jste nemovitost, která Vás zaujala a ani při srovnání obdobných nabídek na internetu si nejste jisti cenou? Určitým vodítkem může být ocenění nemovitosti, v této fázi Vám může být nápomocen Bigle.cz se svou cenovou analýzou.

Cenový posudek budete potřebovat také v případě, kdy na koupi nemovitosti chcete využít hypoteční úvěr. V tomto případě, ale ocenění zpracuje přímo odhadce příslušné banky.

Znalecký posudek může být potřebný také při podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitosti, ale tento posudek zpracovává výhradně soudní znalec v oboru oceňování nemovitostí.

Služby, které by se vám mohly hodit

ico
Odhad ceny
ico
Hypoteční pomoc

Další články

Smluvní dokumentace

image

Zákon vyžaduje při prodeji nemovitosti vždy písemnou formu smlouvy. Zákon také ukládá, co musí smlouva obsahovat. Nad rámec předchozích dvou vět ale jednoznačně platí, že vše ostatní je věcí dohody smluvních stran. V ideálním případě bude dohoda pro účastníky smluvního vztahu vyvážená a vzájemně výhodná

A Rezervační smlouva

Využívána je zejména realitními kancelářemi. Ať už jako dvou stranná (tj. účastníky jsou budoucí kupující a realitní kancelář) nebo jako třístranná kde je účastníkem navíc i prodávající. Zjednodušeně řečeno se jedná o písemné stvrzení zájmu o koupi nemovitosti, závazek realitní kanceláře poskytnout součinnost a závazek prodávajícího prodat. Součástí smlouvy by jednoznačně měla být lhůta, ve které dojde k podpisu další smlouvy (SoSB, KS) a její součástí mohou být také další podmínky a náležitosti prodeje. V tomto směru se rezervační smlouva velmi blíží budoucí smlouvě kupní a v některých případech vpodstatě plní její roli. Ve většině případů je součástí rezervační smlouvy také dohoda o složení rezervační zálohy – deklarace vážného zájmu o koupi nemovitosti.

Další články

B Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Je závazkem budoucího kupujícího a prodávajícího. Smluvní strany prostřednictvím této smlouvy potvrzují v jakém časovém horizontu a za jakých podmínek uzavřou kupní smlouvu, popř. v jakém znění.

Musí obsahovat

  • Označení a identikaci smluvních stran
  • Předmět plnění
  • Datum uskutečnění plnění
  • Popř. smluvní pokuty plynoucí z nedodržení jednotlivých ustanovení

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je vhodná v případě, kdy v době jejího podpisu ještě přesně nevíme, kdy konkrétně splníme všechny podmínky nutné pro uzavření kupní smlouvy. Vždy myslete na to, že jakákoliv smlouva bude tak kvalitní, jak kvalitní budou informace, které předáte tvůrci smlouvy. Samozřejmě že zkušený právník ví, co smlouva obsahovat musí a na základě svých zkušeností Vám i řadu věcí doporučí, ale ani on nemusí vědět o všem, co si s kupujícími během jednání sdělíte a slíbíte. Předávejte proto všechny informace vždy v co nejucelenější podobě. Vždy také věnujte pozornost následné kontrole návrhů smluv a nebojte se případné nejasnosti s právníkem do detailu probrat.

Další články

C Kupní smlouva

Náležitosti kupní smlouvy vycházejí z občanského zákoníku, konkrétně ze Zákona č. 89/2012 Sb. V kupní smlouvě nemovitosti musí být samozřejmě označeny jednotlivé strany, které se účastní procesu prodeje bytu či rodinného domu, tedy kupující a prodávající.

Další nutné součásti tvoří popis nemovitosti, která je předmětem koupě, kupní cena a termín jejího uhrazení. Tyto parametry musí kupní smlouva obsahovat. Podpisem kupní smlouvy a zaplacením kupní ceny ovšem nepřechází vlastnictví nemovitosti na nového majitele. Tato skutečnost nastane až po zapsání nového majitele do katastru nemovitostí. Je tedy dobré v kupní smlouvě datum tohoto úkonu uvést a přidat i ujednání o neplatnosti kupní smlouvy při jeho porušení (a případné sankce za každý den zpoždění tohoto úkonu ve prospěch nového vlastníka).

Občanský zákoník nepopisuje přesné znění kupní smlouvy a je tedy možné se na jejím konečném znění domluvit. I přesto, nebo možná právě proto, že jste proces prodeje zvládli samostatně až do této fáze, důrazně doporučuji přípravu smluvní dokumentace svěřit profesionálům. Ideálně právníkům, kteří se specializují právě na problematiku nemovitostí

Další články

D Advokátní úschova

Ideální je svěřit úschovu někomu, kdo se již na prodeji podílí. Pokud tedy připravuje smlouvy advokát, je vhodné zvolit takového, který nabízí také advokátní úschovu. Pokud připravuje smlouvy notář, je ideální využít jeho služeb i v tomto směru. V obecné rovině ale platí, že notářská úschova může být a většinou je výrazně dražší.

V některých případech stojí za zvážení využití bankovní úschovy u banky, která poskytuje úvěr kupujícímu. Ne každá banka tuto službu nabízí, ceny bankovních úschov se se do značné míry liší případ od případu, banku od banky. Navíc banka poskytující úschovu se do značné míry bude řídit tím, jaké podmínky úschovy si sami namodelujete.

Pokud si podmínky nastavíte nevhodně, neošetříte všechny eventuality, můžete si za to do značné míry sami.

Mé osobní doporučení vyplývá již zу struktury tohoto odstavce Ideální volbou je ověřený advokát poskytující úschovy a specializující se na problematiku nemovitostí.

Další články

E Katastrální úrad

Máte podepsány Kupní smlouvy, kupní cena je uschována v advokátní úschově? Čeká vás příprava Návrhu na vklad vlastnického práva a podání na katastr. Pokud na úhradu kupní ceny využijete hypoteční úvěr zajištěný zástavním právem k Vámi prodávané nemovitosti budou ta podání dokonce dvě.

Poprvé vlastníci nemovitosti podávájí návrh na vklad zástavního práva ve prospěch banky poskytující úvěr. (jedna z nejpodstatnějších podmínek pro načerpání úvěru) Podruhé už na katastrální úřad putuje návrh na vklad vlastnického práva. Katastr nemovitostí obsahuje soubor údajů o nemovitostech, zejména jejich soupis a popis.

Návrh na změnu zápisu vlastnického práva nemovitosti podávají buď všichni účastníci právního úkonu, nebo jen některý z nich. Přílohou návrhu na vklad bude kupní smlouva s ověřenými podpisy všech účastníků. Po podání návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu dojde k založení řízení a vyznačení plomby. To znamená, že v obecném náhledu se na stránkách katastrálního úřadu objeví základní informace o probíhajícím řízení a v první fázi také 20ti denní ochranná lhůta ve které katastrální úřad uvědomí vlastníky nemovitosti o tom, že u jeho nemovitosti probíhá změna.

Vzhledem k tomu, že se jedná o řízení, které jste sami iniciovali, na dopis zaslaný katastrálním úřadem nereagujte. Po ukončení 20ti denní ochranné lhůty katastrální úřad zpracuje návrh, zkontroluje obsah smluv a v pokud je vše v pořádku, vklad povolí. O této skutečnosti opět písemnou formou informuje všechny účastníky řízení. Tj. dopis obdrží jak prodávající, tak kupující. Jestliže je vše v pořádku a vklad vlastnického práva je na základě povolení katastrálního úřadu proveden, vlastnické právo k nemovitosti vzniká zpětně, s účinky ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva.

Další články

Služby, které by se vám mohly hodit

ico
Právní služby

Další články

Pojištění

image

Pokud na koupi nemovitosti použijete hypoteční úvěr, jedním z požadavků úvěrující banky bude, aby nemovitost byla pojištěna na tzv. reprodukční hodnotu. To zjednodušeně řečeno znamená, že v případě destrukce nemovitosti (požár, povodeň apod.) pojištění pokryje náklady nutné na „znovuzbudování“ nemovitosti. Kromě toho je samozřejmě rozumné mít sjednáno pojištění domácnosti aatd…

Služby, které by se vám mohly hodit

ico
Pojištění

Další články

Předání nemovitosti

image

V bežných případech předání nemovitosti navazuje na převod vlastnických práv a úhradu kupní ceny. Z tohoto pohledu se v podstatě jedná o poslední fázi prodeje nemovitosti. Termín predání nemovitosti by měl být jasně specifikován v kupní smlouvě a to buď konkrétním datem (1.1. 2020), nebo lhůtou odvozenou od splnění jiné skutečnosti (např. do 14 dnů po úhradě kupní ceny na účet prodávajícího).

A Předání nemovitosti

Není výjimkou, že k předání nemovitosti dochází i dříve na základě dohody smluvních stran.

Příklad: Prodávaná nemovitost je v době prodeje již neobydlená, smlouvy jsou podepsány, kupní cena je složena v advokátní úschově. Nemovitost je formálně předána již po úhradě kupní ceny.

O předání a převzetí nemovitosti by měl být zhotoven tzv. předávací protokol obsahující:

  • Nacionále předávajících a kupujících včetně jejich kontaktních adres
  • Specifikaci nemovitosti
  • Soupis případného vybavení
  • Stav nemovitosti včetně potvrzení, že nemovitost je předávána ve stavu a v souladu s kupní smlouvou, v případě, že je cokoliv v nesouladu, mělo by to být zaznamenáno právě v předávacím protokolu také. Ideálně včetně termínu ve kterém bude sjednána náprava
  • Stavy měričů médií/energií (voda, elektřina, plyn apod.)
  • Počet předávaných klíčů včetně označení k čemu slouží (3xbrána, 3xvchodové dveře, atd. )
  • Prostor na další poznámky

Není zcela zvykem podmiňovat bezproblémovým předáním nemovitosti úhradu kupní ceny, resp. Uvolnění její poslední části z úschovy na účet prodávajících. Takováto dohoda ale dává maximální možnou míru jistoty, že nemovitost bude předána do rukou nových vlastníků v bezvadném stavu. Samozřejmě že takto zadržená část kupní ceny by měla odpovídat situaci a potřebám. Tzn. Je-li předmětem prodeje byt v původním stavu před rekonstrukcí bez jakéhokoliv vnitřního vybavení bude výše odložené částky k výplatě bezpochyby podstatně nižší, než v případě kdy se prodává byt včetně kompletního vybavení v hodnotě statisíců.

Další články

B Převody energií

Ideální postup je mít zjištěny konkrétní dodavatele energií již před předáním nemovitosti, s prodávajícími spolu s předávacím protokolem sepsat a podepsat také příslušné formuláře a dokumenty, které následně spolu s prodávajícími, nebo samostatně na základě zplnomocnění doručíte příslušnému dodavateli, se kterým uzavřete smlouvu o dodávce energie.

Zejména u převodu elektřiny a plynu dbejte na to, aby odhlášení původního odběratele a přihlášení nového proběhlo bezprostředně po sobě. V opačném případě může dojít k demontáži elektroměru/plynoměru a jejich následná instalace se může prodražit.

Další články

Služby, které by se vám mohly hodit

ico
Právní služby

Další články